주택담보대출 방공제는 담보가치에서 지역별 최우선변제금 × 차감 방 수를 빼는 계산이라, 서울 5,500만원을 한 번 빼는 것으로 끝나지 않습니다. 지역 구분과 차감 방 수는 은행이 담보 주소와 임대차 현황을 보고 정하므로, 사전조회 금액을 실행액으로 믿으면 잔금이 부족해질 수 있습니다.
지역별 최우선변제금을 먼저 확인하세요
방공제로 빠지는 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조의 최우선변제금이며, 담보 주소가 어느 구간인지에 따라 갈립니다.
| 지역 구분 | 최우선변제금 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
같은 경기도 안에도 세 구간이 섞여 있으므로 시 이름으로 추측하지 말고 담보 주소로 확인하세요.
시행령 제11조의 소액임차인 보증금 상한(서울 1억6,500만원)은 보호 대상을 가르는 기준일 뿐, 방공제로 빼는 금액이 아닙니다.
차감하는 방 수는 은행에 직접 물어야 합니다
최우선변제금에 몇 개를 곱할지는 주택유형과 임대차 현황에 따라 달라져, 아파트와 다가구주택을 같은 규칙으로 계산할 수 없습니다.
- 적용 지역 구분: 은행이 담보 주소를 어느 구간으로 보는지 확인합니다.
- 차감 방 수: 총방수와 실제 임대방수를 말한 뒤, 최종 차감 개수와 그 근거를 받습니다.
- 실제 임차보증금: 점유 중인 임대차가 있으면 법정 소액보증금과 비교해 반영됩니다.
- 보증 전 담보 한도: 위 값을 반영한 최종 계산값을 숫자로 받습니다.
임차인의 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 인정되므로, 소형 주택에서는 표의 금액이 그대로 빠지지 않을 수 있습니다.
보증을 쓰면 줄어든 한도를 되살릴 수 있습니다
MCI·MCG와 구입자금보증은 소액임차보증금 차감으로 줄어든 한도를 보완하는 수단이지만, 차감액 전부가 돌아온다는 뜻은 아닙니다.
은행에는 보증 전 실행액과 보증 후 실행액을 같은 날짜 기준으로 나눠 달라고 요청하고, 보증료와 심사 거절 시 실행액까지 함께 확인하세요.
방공제로 실행액이 5,000만원 줄면 자기자금이 그만큼 늘어나므로, 주택 매수 필요 현금 계산기에 낮춘 대출액을 다시 넣어 취득세·중개보수와 함께 계산합니다.
마치며
방공제는 서울 금액 하나를 외워서 끝나지 않고, 지역 구분·차감 방 수·보증 이용 여부가 각각 실행액을 바꿉니다. 대출을 실행한 뒤 연말정산에서 이자를 공제받을 계획이라면 주담대 이자 소득공제에 붙는 실거주 요건도 미리 확인하세요.
이 글의 법령 기준일은 2026년 8월 4일이며 다음 검토일은 2026년 11월 4일입니다. 최우선변제금은 근저당권 취득 시점과 경과규정에 따라 달라질 수 있으므로, 임차인이 있는 집은 등기부와 임대차 자료를 은행·법무사에게 함께 보여 주세요.